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Ojirel : acquérir, gérer et valoriser des actifs immobiliers

2012-02-03 15:10:32

Source: Grandes Ecoles Magazine - N° 52 - Janvier 2012

Rémy Bourgeon (ISA HEC 86 )
Président-fondateur d’Ojirel

Créé en 2000, Ojirel (groupe Alain Mallart) est devenu un important acteur de l'immobilier. Présentation d’une success story entrepreneuriale avec Rémy Bourgeon (ISA HEC 86), son Président-cofondateur.

A l’origine d’Ojirel, on trouve une aventure humaine, ou plutôt la rencontre de deux personnes qui après avoir travaillé ensemble dans un lien hiérarchique ont finalement décidé de s’associer pour fonder un « family office » spécialisé dans l’immobilier. La rencontre, c’est celle d’Alain Mallart, alors patron du groupe international de transport et de logistique Novalliance, et de Rémy Bourgeon, son directeur immobilier qui assurait la gestion d’un parc immobilier de plus d’un million de m 2 (Garonor, Transal-liance, Mory, etc) après dix ans de promotion immobilière dans les Groupes Pelège, Bouygues et Cogedim.

« Après quelques années de collaboration, nous avons créé en 2000 cet outil patrimonial d’investissements privés dans le domaine de l’immobilier d’entreprise », évoque Rémy Bourgeon. Ojirel a démarré avec 2,5 M€ et gère désormais 120 M€ d’actifs, fruits d’une dizaine d’années « d’ artisanat professionnel » qui inclut achats d’actifs, gestion locative, arbitrages, ce, grâce à bonne capacité d’endettement.

« La première qualité du manager, c’est l’ouverture d’esprit, La deuxième, sa capacité de synthèse pour décider. »

Nous avons lancé fin 2011 un Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) qui a vocation à accueillir de nouveaux partenaires financiers attirés par notre expérience et notre « track record ». Ojirel s’institutionnalise mais conserve ce qui fait sa spécificité : une dimension à taille humaine avec une petite équipe de 7 personnes très proche des opérations.»

Investisseur d’outils d’exploitation Ojirel se définit comme un fond opportuniste, plus là pour créer de la valeur ajoutée que pour être un simple porteur d’immeubles au cash flow sécurisé dans le temps. La société rachète des immeubles existants, mais aussi des terrains et fait construire. Elle est désormais reconnue comme un investisseur récurrent de petits immeubles de bureaux et entrepôts pour des clients identifiés qui veulent décliner un certain nombre d’outils d’exploitation (bureaux, showrooms ou plateformes de distribution) dans l’Hexagone. Il s’agit souvent de bâtiments basse consommation de dernière génération, à ossature bois avec isolation par l’extérieur dans le droit fil du Grenelle de l’Environnement.

« L’immobilier est passionnant, insiste Rémy Bourgeon. C’est un métier de projets successifs qui demande systématiquement des financements adaptés. Même s’il y a des process rémanents, il faut souvent se remettre en cause et à chaque fois faire preuve de créativité pour optimiser l’opération aux étapes d’acquisition, de gestion et de revente. C’est un secteur passionnant pour de jeunes diplômés, qui demande une polyvalence de compétences, des qualités humaines importantes, commerciales, d’organisations, des connaissances juridiques mais aussi techniques. »

Doté d’une triple formation générale (IEP, Maîtrise de Droit des Affaires et HEC), Rémy Bourgeon a opté pour un mode de management participatif d’autant plus adapté à une structure à taille humaine comme Ojirel. « C’est un échange permanent, d’explications sur les choix de chaque dossier avec mes collaborateurs, même si la décision finale est prise par le chef d’entreprise. »

B.B

Julien Nessim (ESCP 2003), Directeur du groupe Ojirel
« Le choix de l’aventure entrepreneuriale »

« Ojirel est une véritable aventure entrepreneuriale que j’ai rejointe il y a maintenant un an. Entreprise de petite taille, Ojirel m’offre l’opportunité de pouvoir travailler sur des sujets extrêmement variés avec une autonomie très importante. Ici, chaque journée est différente ! Actuellement, le lancement de notre premier fonds immobilier (OPCI) représente une nouvelle aventure pour Ojirel et un challenge fort pour toute l’équipe auquel j’ai la chance de participer pleinement.

Diplômé de l’ESCP en 2003, j’ai commencé classiquement par la finance avant de rejoindre le monde de l’immobilier, à Paris puis à Londres. Après plusieurs années très formatrices au sein de grands groupes, j’ai choisi l’aventure Ojirel pour entreprendre, l’autonomie et l’initiative. Une certaine qualité de vie et un véritable épanouissement professionnel ».

Acquisition de l'usine DEUTSCH au Mans (72)

2010-10-04 18:30:11

OJIREL, en partenariat avec la société JERICHO, a acquis la nouvelle usine du groupe DEUTSCH en France. Spécialiste mondial des connecteurs de haute performance, DEUTSCH est le numéro 1 mondial dans l'aéronautique, le ferroviaire et les véhicules lourds et a développé une compétence particulière dans l'activité pétrolière off shore. 80% des connecteurs sont réalisés sur mesure.

Cette opération répond à la fois au critère d’un investissement « core » par la qualité de la signature (le groupe DEUTSCH est détenu à 89% par Wendel depuis 2006), la qualité de construction (immeuble neuf) et la durée du bail (9 ans fermes) et également au critère « ad value » en raison d'une extension programmée de ce bâtiment à horizon 3-4 ans qui pérennisera l'implantation de DEUTSCH. Une absence de capacité de développement aurait été un critère d’exclusion de notre investissement.

De nombreux éléments justifient ce nouvel investissement de plus de huit millions d'euro :

DEUTSCH est présent au Mans depuis plus de 40 ans ;
L’activité de la nouvelle usine est répartie à hauteur de 80% pour l’activité offshore pétrolier et à 20% pour le ferroviaire, l’offshore étant l’un des fleurons de développement du groupe Deutsch ;
L’usine actuelle compte environ 220 salariés et a produit pour 40 millions d’euros de connecteurs en 2009 et s’attend à commercialiser 55 millions d’euros de connecteurs d’ici à 2012 ;
Une centaine d’embauches est prévue dans les 3/5 ans ;
La nouvelle implantation est déjà prévue pour développer 15.000 m2 après une première phase d’extension, sachant qu’une deuxième extension est réalisable compte tenu des droits à construire résiduels importants (SHON théorique de 32.500 m2 pour un terrain de 50.000 m2).

OJIREL et JERICHO se réjouissent de participer, même indirectement, au maintien et à la création d'emplois industriels dans notre pays.

Entreposage et photovoltaïque : Bâtiment PRAGUE à Creil-Montataire (Oise)

2010-01-31 15:40:29

Au sein du site «Les Marches de l’Oise», CMD, filiale locale d’Ojirel, va livrer au printemps 2010 un bâtiment d’entreposage dans un souci de respect de l’environnement et du développement durable. C’est ainsi que des cellules photovoltaïques ont été intégrées au complexe d’étanchéité de la toiture du bâtiment PRAGUE qui développe 11 000 m2.

Cet équipement permettra d’assurer une production de près de 250 000 kilowatts par an. L’éclairage de l’entrepôt est également optimisé en vue de réduire la consommation d’énergie du bâtiment. Celui-ci sera éligible au label européen GREENLIGHT. Divers dispositifs de développement durable sont également mis en place sur ce bâtiment : récupération des eaux de pluie, production d’eau chaude sanitaire par panneaux solaires, chauffage réversible par pompe à chaleur.

Cette démarche de développement durable sera le fer de lance de l’activité d’Ojirel dans les années qui viennent.

Réseau des Directions Régionales de Majencia

2010-01-31 15:39:45

Après avoir livré en 2008, à Majencia, leader français du mobilier de bureau et de l’aménagement d’espaces tertiaires, son siège social de Saint-Cloud, Ojirel s’est engagé résolument dans la constitution du réseau des Directions Régionales de Majencia situées à Toulouse, Nantes, Lille, Strasbourg, Lyon et Marseille. Une démarche originale de partenariat entre l’investisseur Ojirel, le réalisateur, la société CCR filiale du groupe GSE et l’utilisateur final Majencia, a permis d’aboutir, dans un coût global maîtrisé, à la création d’un bâtiment mixte bureaux/activités d’environ 1.000 m2 dont la démarche de développement durable est axée sur les points suivants:

- mise en relation harmonieuse du bâtiment avec son environnement,
- structure porteuse du bâtiment en bois d’où un très bon bilan carbone de la construction,
- chantier à faible nuisance grâce à l’assemblage de produits finis sur le chantier,
- gestion de l’énergie grâce à une isolation thermique par l’extérieur, à une production d’eau chaude sanitaire par panneaux solaires, à un éclairage des bureaux en basse consommation, à une ventilation des bureaux en double flux avec récupération de la chaleur et à un système de climatisation réversible par pompe à chaleur,
- gestion de l’eau par récupération des eaux de pluie et traitement des espaces verts par lagunage,
- gestion des déchets d’activités grâce à un espace réservé de tri sélectif,
- présence de brise-soleil associée à l’ensemble des éléments constructifs qui confère au bâtiment un grand confort hygro-thermique.

Cette création, imaginée par le Cabinet Architecture et Environnement et dédiée à Majencia, est issue du concept CECODIA développé par CCR avec Apside Architecture. Elle constitue aujourd’hui une référence en matière de développement durable pour les immeubles destinés aux PME-PMI.

Immeuble Le Jango et Bowling d'Amiens Métropole (BAM)

2010-01-31 15:39:10

Le complexe de loisirs du Bowling d'Amiens Métropole

Vue intérieure du bowling

Immeuble le Jango

En 2009, Ojirel a souhaité diversifier ses activités en investissant dans l’immobilier de loisirs. Pour sa première opération dans ce secteur d’activité, Ojirel a livré, au début de l’été 2010, à Amiens (Somme), un complexe multi-loisirs de plus de 5 000 m2 bâtis, regroupant dans un même lieu 30 pistes de bowling, 2 salles de laser games, des espaces de jeux vidéos, billards,… un bar-restaurant de 200 places avec dance-floor permettant d’accueillir des concerts et des animations culturelles. Des salles de séminaires, de congrès et de réceptions complètent l’ensemble.

Ce complexe multi-loisirs a été développé dans une ancienne filature dont les principales caractéristiques industrielles ont été conservées et mariées à une architecture résolument contemporaine et dynamique.